Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư

03/01/2018

1. Quy trình mua căn hộ từ chủ đầu tư

Bạn nên hiểu rằng, không phải công ty nào làm dự án căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng dự án chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong dự án đến tay người mua là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an toàn để có thể hoàn thiện được. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án hiện nay đều tiến hành cho khách hàng đặt cọc mua căn hộ ngay giai đoạn đầu thi công. Thông thường giá bán giai đoạn đầu này rất hấp dẫn người mua.

 

 

 

Hiện nay các chủ đầu tư thường thực hiện bán hàng theo hình thức tổ chức sự kiện bán hàng tập trung để có thể nhanh chóng bán được nhiều sản phẩm. Quy trình có thể như sau (tùy vào chủ đầu tư có thay đổi):

1. Khách hàng xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin dự án

2. Khách hàng đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau): khách hàng chuyển cho chủ đầu tư một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được chủ đầu tư xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ cam kết có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: Thông thường cách ngày công bố mở bán dự án vài tuần sản phẩm sẽ phân về các đơn vị bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra trường hợp nhiều người cùng chọn 1 căn, các chủ đầu tư sẽ có phương án khác nhau, ví dụ có thể là:

- Tất cả khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán. 
- Hoặc chủ đầu tư sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, khách hàng đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện mở bán sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 quyết định mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện công bố mở bán: Tất cả khách hàng sẽ được mời đến sự kiện công bố mở bán, chủ đầu tư sẽ công bố bảng giá. Khách hàng chỉ việc xem xét lần cuối và quyết định chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những khách hàng chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào khách hàng đó sẽ chọn căn mình thích.

Một lưu ý nhỏ: Tại sự kiện rất đông khách hàng như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra quyết định "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không hài lòng. Nhà mình mua để ở lâu dài mà chọn một căn mà bạn không ưng ý sẽ không tốt tí nào. Với kinh nghiệm tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. Ngoài ra, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn ưng ý và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu tuy nhiên theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ đầu tư: Bỡi vì có thể dự án chưa thi công xong phần móng nên chủ đầu tư chưa ký hợp đồng mua bán cho khách hàng được, nên bạn sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu thực hiện sai cam kết. 

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi dự án đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn thực hiện các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ dự án hoàn thành để nhận nhà.

 

2. Quy trình mua lại căn hộ từ nhà đầu tư cá nhân.

Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở dự án đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ đầu tư như quy trình trên. Chủ đầu tư đã bán hết sản phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong dự án này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản? 

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: Người mua mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được pháp luật công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam kết. 
Lưu ý: Trong trường hợp đến thời hạn ra công chứng mà chủ đầu tư vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là trường hợp khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không phải đền cọc. Do đó, để đảm bảo bạn cần thương lượng trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.​

 

Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:

Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:

Bước 1: Người bán hoàn thành tất cả các đợt thanh toán, và nộp đơn lên cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.

 

Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng sang nhượng. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). Lưu ý để giảm chút ít phần thuế hai bên có thể thương lượng ghi số tiền trên hợp đồng sang nhượng.

Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn thành.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, thực hiện nghĩa vụ thuế, đăng ký sang tên trên sổ.

Hy vọng những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

tinduan, duandep